Rent-to-Buy

Rent-to-buy: affitto con riscatto, come funziona e quando conviene

Il rent-to-buy (affitto con riscatto) è una formula contrattuale che consente di entrare subito in un immobile pagando un canone, con la possibilità di acquistarlo alla scadenza del contratto detraendo una parte dei canoni già versati dal prezzo di acquisto. Il calcolatore di Cifro confronta i costi totali di tre alternative: rent-to-buy, mutuo tradizionale e affitto puro, per aiutarti a capire quale conviene nella tua situazione.

Introdotto in Italia con il DL 133/2014, il rent-to-buy offre protezione legale al conduttore attraverso la trascrizione del contratto nei registri immobiliari. Il canone è composto da due parti: una di "godimento" (equivalente all'affitto) e una "in conto prezzo" (accantonata come anticipo per l'acquisto futuro).

Come funziona il rent-to-buy

Il contratto prevede: un prezzo di acquisto concordato e bloccato, un canone mensile suddiviso tra godimento e acconto, una durata (tipicamente 3-10 anni) e l'opzione (non l'obbligo) di acquisto alla scadenza. Se il conduttore esercita l'opzione, la quota accumulata "in conto prezzo" viene detratta dal prezzo di vendita. Se non acquista, perde generalmente la quota accantonata (salvo diversi accordi contrattuali).

Esempio 1 — Giovane coppia senza anticipo

Prezzo immobile: €200.000. Canone rent-to-buy: €1.200/mese (€700 godimento + €500 in conto prezzo). Durata: 5 anni. Quota accumulata: €500 × 60 mesi = €30.000 (15% del prezzo). Prezzo residuo al riscatto: €170.000 (finanziabile con mutuo). Costo totale canoni: €72.000 (di cui €42.000 per godimento e €30.000 per acconto). Per confrontare con il mutuo tradizionale diretto, usa il calcolatore dedicato.

Esempio 2 — Confronto con il mutuo diretto

Stesso immobile a €200.000. Mutuo diretto al 100% non è possibile — serve anticipo del 20% (€40.000). Chi non ha €40.000 non può accedere al mutuo. Il rent-to-buy permette di accumulare l'anticipo vivendo già nell'immobile. Il costo del "godimento" (€700/mese) è comparabile a un affitto di mercato. Il trade-off è il blocco della quota in conto prezzo (che si perde se non si acquista).

Esempio 3 — Quando il rent-to-buy non conviene

Se hai già l'anticipo e il merito creditizio per un mutuo, il rent-to-buy è quasi sempre più costoso: il canone totale (godimento + acconto) è superiore alla rata di un mutuo equivalente, e il prezzo bloccato non include il potenziale di negoziazione di un acquisto diretto. Per capire se comprare o affittare conviene di più nella tua situazione, usa il confronto affitto vs mutuo.

Vantaggi e rischi del rent-to-buy

Vantaggi: entri subito nella casa, accumuli anticipo vivendoci, il prezzo è bloccato (utile se il mercato sale), hai tempo per ottenere il mutuo, puoi "testare" casa e quartiere. Rischi: se non acquisti perdi la quota in conto prezzo, il canone è più alto di un affitto puro, se il mercato scende il prezzo bloccato è svantaggioso, i costi di manutenzione straordinaria possono ricadere sul conduttore.

Aspetti fiscali

La parte di canone per il godimento è tassata come un affitto per il proprietario. La parte in conto prezzo non è tassata come reddito. Al momento dell'acquisto si applicano le normali imposte di compravendita (imposta di registro al 2% prima casa, 9% seconda casa, o IVA se acquisto da costruttore). Per stimare le spese notarili e le imposte di acquisto, usa i calcolatori dedicati.

Aspetti legali del rent to buy in Italia

Il contratto di rent to buy è stato disciplinato in Italia dall'art. 23 del D.L. 133/2014 (Decreto Sblocca Italia), convertito in Legge 164/2014. Questa normativa tutela il conduttore-acquirente con la trascrizione del contratto nei registri immobiliari, che ha effetto prenotativo per tutta la durata del programma (massimo 10 anni). La trascrizione protegge il futuro acquirente da eventuali ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi sul medesimo immobile effettuate dal proprietario dopo la sottoscrizione.

Dal punto di vista fiscale, i canoni pagati nella fase di godimento vengono trattati in modo diverso a seconda della componente: la quota di godimento (corrispondente all'affitto) è soggetta a tassazione come reddito da locazione per il proprietario, mentre la quota destinata al futuro acquisto viene considerata un acconto sul prezzo. Alla stipula del rogito definitivo, l'acquirente versa solo la differenza tra il prezzo concordato e la somma delle quote già versate come acconto. Per questo è fondamentale che il contratto specifichi chiaramente la ripartizione di ogni canone tra componente di godimento e componente di acquisto.

Il rent to buy rappresenta una soluzione particolarmente utile per chi non riesce ad ottenere immediatamente un mutuo bancario. In questo periodo di transizione, il conduttore può migliorare la propria posizione creditizia, accumulare liquidità per l'anticipo e, nel frattempo, abitare già nell'immobile desiderato. Per il venditore, il vantaggio è la possibilità di collocare un immobile che fatica a essere venduto, percependo un canone superiore al normale affitto. Il nostro calcolatore ti permette di simulare diversi scenari di durata e ripartizione canone per trovare l'equilibrio ottimale tra le parti. Per stimare la rata del mutuo che dovrai sostenere dopo la fase di rent, usa lo strumento dedicato. Prima di sottoscrivere un contratto rent to buy, è sempre consigliabile far periziare l'immobile da un tecnico indipendente e verificare la conformità urbanistica e catastale per evitare spiacevoli sorprese al momento del rogito definitivo.

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