Cedolare Secca Affitti 2026: Calcolo 21% e 10%

Cos'è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per le locazioni abitative che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali e imposta di registro con un'unica imposta sostitutiva a tassa fissa. È disponibile per i proprietari di immobili ad uso abitativo che affittano a persone fisiche. Il calcolatore di Cifro stima l'imposta annua e il netto del canone, permettendo un confronto rapido tra cedolare secca e tassazione IRPEF ordinaria.

L'aliquota standard è del 21% per i contratti a canone libero (tipicamente 4+4) e del 10% per i contratti a canone concordato (3+2), nelle condizioni previste dalla normativa vigente e dagli accordi territoriali. La differenza di 11 punti percentuali rende il canone concordato particolarmente appetibile dal punto di vista fiscale, anche se il canone mensile è generalmente più basso rispetto al mercato libero. Per valutare l'impatto sul carico fiscale complessivo puoi confrontare con il calcolatore IRPEF 2026.

Quando conviene la cedolare secca

La convenienza dipende dall'aliquota marginale IRPEF del proprietario. Per chi si trova nel secondo scaglione (35%) o nel terzo (43%), la cedolare al 21% produce un risparmio significativo. Per chi è nel primo scaglione (23%) la convenienza è più contenuta ma resta presente grazie al risparmio sulle addizionali e sull'imposta di registro. Con il canone concordato al 10%, la cedolare è quasi sempre vantaggiosa.

Esempi pratici

Canone libero 800 €/mese, cedolare 21%

Canone annuo: 9.600 €. Cedolare secca: 9.600 × 21% = 2.016 €. Netto annuo: 7.584 €. Con tassazione IRPEF ordinaria, se il proprietario è al 35% di aliquota marginale, pagherebbe circa 3.360 € di IRPEF più addizionali (circa 300 €) e imposta di registro (circa 192 €): totale circa 3.850 €. Il risparmio con la cedolare è di oltre 1.800 € all'anno.

Canone concordato 600 €/mese, cedolare 10%

Canone annuo: 7.200 €. Cedolare secca: 7.200 × 10% = 720 €. Netto annuo: 6.480 €. L'aliquota super-ridotta del 10% rende il canone concordato molto interessante dal punto di vista fiscale, anche se il canone è generalmente più basso di quello libero.

Confronto: stesso canone, due regimi

Canone 700 €/mese, proprietario con reddito di 45.000 €. Con IRPEF ordinaria (aliquota marginale 35%): tasse circa 3.240 €, più addizionali regionali e comunali (circa 200-300 euro) e imposta di registro (2% del canone annuo, pari a 168 euro, metà a carico del proprietario). Totale regime ordinario circa 3.490-3.590 euro. Con cedolare 21%: 1.764 €. Risparmio netto: oltre 1.700 €/anno. Per stimare l'IRPEF sui redditi da lavoro puoi usare il calcolatore stipendio netto.

Rinuncia all'aggiornamento ISTAT

Chi opta per la cedolare secca rinuncia all'adeguamento annuale del canone secondo l'indice ISTAT per tutta la durata dell'opzione. Questo significa che in periodi di inflazione alta il canone reale diminuisce progressivamente. È un aspetto da valutare con attenzione, soprattutto per contratti lunghi. Su un contratto di 8 anni con inflazione media del 2%, il mancato adeguamento può significare una perdita cumulata di diverse centinaia di euro rispetto al canone rivalutato. Per calcolare l'adeguamento ISTAT usa il calcolatore rivalutazione canone.

Cedolare secca sugli affitti brevi

Dal 2017 la cedolare secca si applica anche ai contratti di locazione breve (fino a 30 giorni) di immobili ad uso abitativo. L'aliquota e del 21% sul primo immobile e, a partire dal 2024, del 26% dal secondo immobile in poi. Le piattaforme come Airbnb e Booking sono tenute a operare come sostituti d'imposta, trattenendo l'imposta al momento del pagamento. Per chi affitta più immobili su piattaforme turistiche, la nuova aliquota del 26% riduce sensibilmente la convenienza rispetto al passato e richiede una valutazione più attenta del regime fiscale da adottare.

Scadenze e modalità di pagamento

La cedolare secca si versa con il modello F24 seguendo le stesse scadenze dell'IRPEF: acconto in una o due rate (giugno e novembre) e saldo a giugno dell'anno successivo. Se l'importo dell'acconto è inferiore a 257,52 euro, si versa in un'unica soluzione a novembre. L'acconto è pari al 100% dell'imposta dell'anno precedente, salvo che sia il primo anno di opzione. Per compilare il modello F24 correttamente puoi usare il calcolatore F24.

Cedolare secca e ISEE

Attenzione: il reddito da cedolare secca viene comunque incluso nell'ISEE ai fini della valutazione della situazione economica, anche se non concorre all'IRPEF. Questo può influire sull'accesso a bonus e agevolazioni legate all'ISEE come assegno unico, bonus sociale per le utenze, esenzioni sanitarie e agevolazioni universitarie. È un aspetto spesso sottovalutato: il risparmio fiscale della cedolare può essere in parte compensato dalla perdita di agevolazioni collegate all'ISEE. Per stimare l'ISEE usa il calcolatore ISEE 2026.

Cedolare secca e detrazioni fiscali

Il reddito assoggettato a cedolare secca non concorre al reddito complessivo ai fini IRPEF. Questo significa che non può essere utilizzato come base per le detrazioni fiscali (lavoro dipendente, carichi familiari, spese sanitarie). In alcuni casi, un reddito complessivo più basso per effetto della cedolare può addirittura ridurre le detrazioni spettanti o far perdere il diritto ad agevolazioni che richiedono un reddito minimo. È importante valutare l'effetto complessivo con il proprio commercialista.

Come esercitare e revocare l'opzione

L'opzione per la cedolare secca si esercita al momento della registrazione del contratto o alla scadenza annuale tramite il modello RLI dell'Agenzia delle Entrate. È possibile revocarla alle stesse scadenze, tornando al regime ordinario. La scelta va comunicata anche all'inquilino con raccomandata, informandolo della rinuncia all'aggiornamento ISTAT. In caso di più proprietari dello stesso immobile, l'opzione e individuale: ciascun comproprietario può scegliere autonomamente se aderire alla cedolare secca o restare nel regime ordinario.

Canone concordato: come funziona

Il canone concordato (3+2) prevede un importo massimo stabilito dagli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. In cambio di un canone più basso rispetto al mercato libero, il proprietario beneficia dell'aliquota ridotta al 10% e di una riduzione del 25% sull'IMU. Per accedere all'aliquota agevolata del 10% è necessaria un'attestazione di conformità rilasciata da un'associazione di categoria. Il canone concordato è particolarmente vantaggioso nelle città ad alta tensione abitativa, dove la differenza tra canone libero e concordato è spesso contenuta.

Cedolare secca: vantaggi e svantaggi concreti

I vantaggi della cedolare secca sono: aliquota fissa del 21% (o 10-26%) rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF progressiva (fino al 43%), esenzione dall'imposta di registro (2% del canone annuo, divisa tra le parti) e dall'imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate o 100 righe), impossibilità per il locatore di applicare la rivalutazione ISTAT del canone. Gli svantaggi sono: rinuncia alla rivalutazione annuale del canone (che con un'inflazione del 5% può valere 500-700 euro in 10 anni su un canone di 1.000 euro/mese), impossibilità di dedurre i costi relativi all'immobile (manutenzione, interessi sul mutuo) e obbligo di comunicazione preventiva all'inquilino tramite raccomandata. Il punto di pareggio (break-even) tra cedolare secca e IRPEF ordinaria dipende dall'aliquota marginale del locatore: per chi è nello scaglione del 43%, la cedolare è quasi sempre conveniente; per chi è nel 23%, la convenienza dipende dai costi deducibili.

Cedolare secca sugli affitti brevi

Dal 2024, la cedolare secca sugli affitti brevi (durata inferiore a 30 giorni, senza obbligo di registrazione) ha un'aliquota del 21% per il primo immobile e del 26% dal secondo immobile in poi. I portali di intermediazione (Airbnb, Booking) agiscono come sostituti d'imposta, trattenendo il 21% o 26% alla fonte sui canoni corrisposti ai locatori. Per chi gestisce più immobili in affitto breve, la soglia dei 4 immobili fa scattare l'obbligo di aprire partita IVA come attività imprenditoriale, con conseguente assoggettamento all'IVA e ai contributi previdenziali. Il regime degli affitti brevi è particolarmente rilevante nelle città turistiche e richiede anche la comunicazione degli ospiti alla Questura e la riscossione dell'imposta di soggiorno ove prevista dal Comune.

Come optare e revocare la cedolare secca

L'opzione per la cedolare secca si esercita al momento della registrazione del contratto (modello RLI telematico o cartaceo) oppure nelle annualità successive, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. La revoca è possibile in ogni annualità successiva, sempre entro 30 giorni. L'opzione ha effetto retroattivo dall'inizio dell'annualità. Per i contratti in corso, è possibile optare per la cedolare secca anche in sede di proroga. La comunicazione all'inquilino della rinuncia alla rivalutazione ISTAT deve essere inviata prima dell'esercizio dell'opzione. Per il calcolo dell'IMU sull'immobile locato (ridotta del 25% per i contratti a canone concordato), usa il calcolatore dedicato.

Strumenti correlati

Per gestire al meglio l'immobile in affitto e ottimizzare il carico fiscale complessivo: IMU (imposta patrimoniale sull'immobile, dovuta indipendentemente dalla locazione), rivalutazione canone (calcolo dell'adeguamento ISTAT annuale per chi non opta per la cedolare), deposito cauzionale (calcolo degli interessi legali dovuti all'inquilino sul deposito), imposte acquisto casa (stima delle imposte al rogito per chi sta valutando l'acquisto di un immobile da mettere a reddito) e affitto vs mutuo (confronto tra la scelta di affittare e quella di acquistare casa).

La scelta tra cedolare secca e regime ordinario è una delle decisioni fiscali più importanti per un proprietario che affitta. Non esiste una risposta universale: la convenienza dipende dall'aliquota marginale IRPEF, dal tipo di contratto, dall'importo del canone, dalla presenza di altre detrazioni e dal contesto ISEE. Usa il calcolatore per confrontare i due scenari con i tuoi dati reali e consulta il commercialista per valutare gli effetti indiretti sulla tua posizione fiscale complessiva.