Imposte sull'Acquisto della Prima Casa: Guida Completa alle Agevolazioni

Acquisto da privato: imposte dovute

Quando acquisti da un privato (o da un'azienda che non applica IVA sulla vendita), le imposte si calcolano sul valore catastale (prezzo-valore):

• Imposta di registro: 2% del valore catastale (minimo 1.000 euro) con agevolazione prima casa
• Imposta ipotecaria: 50 euro (fissa)
• Imposta catastale: 50 euro (fissa)

Acquisto da impresa costruttrice: IVA

Se acquisti da un'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile (entro 5 anni o oltre se ha optato per l'IVA):

• IVA: 4% sul prezzo di vendita (agevolazione prima casa; 10% senza agevolazione)
• Imposta di registro: 200 euro (fissa)
• Imposta ipotecaria: 200 euro (fissa)
• Imposta catastale: 200 euro (fissa)

Requisiti per l'agevolazione prima casa

Per godere delle aliquote ridotte devi rispettare queste condizioni:

• L'immobile deve trovarsi nel Comune di residenza (o dove lavori), oppure devi trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito
• Non devi possedere altri immobili acquistati con agevolazione prima casa (o devi venderli entro 12 mesi)
• Non devi possedere altri immobili abitativi nello stesso Comune
• L'immobile non deve essere di categoria catastale di lusso (A/1, A/8, A/9)

Agevolazione under 36

Verifica se per il 2026 sono ancora operative le agevolazioni per gli under 36 con ISEE inferiore a 40.000 euro. Queste prevedevano l'esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale per acquisti da privato, è un credito d'imposta pari all'IVA per acquisti da impresa.

Quando si perdono le agevolazioni

Le agevolazioni prima casa decadono se:

• Non trasferisci la residenza entro 18 mesi
• Vendi l'immobile entro 5 anni senza riacquistare una prima casa entro 12 mesi
• Le dichiarazioni in atto risultano false
• In caso di decadenza: paghi la differenza di imposta + sanzione del 30% + interessi

Errori comuni

Acquistare casa è un passo importante è un piccolo errore burocratico può trasformarsi in un salasso. Fai attenzione a non:

• Non trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito: l'Agenzia delle Entrate revoca l'agevolazione irrogando imposte piene, interessi è la sanzione del 30%
• Non sapere che il 'valore catastale' (usato per il calcolo col criterio del prezzo-valore) si calcola dalla rendita catastale rivalutata, e non coincide mai col prezzo di vendita concordato
• Dimenticare che le spese notarili e le commissioni di agenzia si aggiungono alle imposte, è spesso non sono coperte dal mutuo all'80%
• Non far verificare da un tecnico lo stato legittimo e catastale dell'immobile prima del rogito

Calcola le imposte e simula l'acquisto

Le variabili in gioco sono tante: usa il calcolatore imposte acquisto casa è il simulatore spese notarili di Cifro per avere un quadro chiaro e immediato di quanta liquidità ti servirà davvero il giorno del rogito.

Riassunto e conclusioni

Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa rappresentano un risparmio enorme: passare da un'imposta di registro del 9% a una del 2% su un immobile cambia pesantemente l'impegno finanziario iniziale.

Tuttavia, le regole per mantenerle sono rigide: residenza entro 18 mesi o nello stesso comune di lavoro, oltre alla preclusione di possedere altri immobili agevolati. Documentarsi bene prima del compromesso evita brutte sorprese in sede notarile o dopo il rogito.