IMU 2026: Come Si Calcola, Chi Paga e Scadenze

Si, l'IMU e a carico del proprietario indipendentemente dall'affitto. Il reddito da affitto si dichiara separatamente ai fini IRPEF o cedolare secca.

Sul sito del Comune o sul portale del MEF (Dipartimento delle Finanze), sezione 'Aliquote IMU'. Ogni Comune ha le sue aliquote specifiche.

Si, l'IMU si calcola in proporzione alla quota di possesso. Ciascun comproprietario paga la propria quota.

Solo per gli immobili strumentali di imprese e professionisti. Per le persone fisiche, l'IMU sulle seconde case non e deducibile.

Per l'acquisto da privato si pagano: imposta di registro al 2% sul valore catastale (minimo 1.000 euro), imposta ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna. Per l'acquisto da costruttore: IVA al 4% sul prezzo di vendita, imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna. Le agevolazioni prima casa richiedono il trasferimento della residenza entro 18 mesi.

La rendita catastale e il valore fiscale attribuito dall'Agenzia del Territorio a ogni unita immobiliare, basato sulla categoria, classe e consistenza. Viene utilizzata per calcolare IMU, TARI, imposte di registro, ISEE e valore catastale dell'immobile. La rendita catastale puo essere inferiore al valore di mercato, il che rende vantaggioso il sistema del prezzo-valore per le compravendite tra privati.

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) e un documento che classifica l'efficienza energetica di un immobile dalla classe A4 (piu efficiente) alla G (meno efficiente). E obbligatorio per la vendita, l'affitto e la nuova costruzione di immobili. Ha validita 10 anni se non vengono effettuati interventi che modificano la prestazione energetica. Deve essere redatto da un tecnico abilitato e registrato nel catasto energetico regionale.

Le spese condominiali ordinarie includono: pulizia scale e parti comuni, ascensore (manutenzione e energia), illuminazione parti comuni, assicurazione fabbricato, giardinaggio, portineria (se presente), riscaldamento centralizzato, manutenzione impianti. Le spese straordinarie riguardano lavori di rifacimento facciate, tetto, impianti, adeguamento sismico. Il riparto avviene in base ai millesimi di proprieta.

Il deposito cauzionale e una somma versata dall'inquilino al proprietario come garanzia per eventuali danni all'immobile o morosita. Per legge non puo superare le 3 mensilita di canone e deve essere restituito alla fine del contratto maggiorato degli interessi legali maturati, al netto di eventuali danni documentati. Il proprietario non puo utilizzarlo per compensare gli ultimi mesi di affitto.

La risposta dipende da molti fattori: durata prevista della permanenza (sotto 5-7 anni l'affitto conviene), disponibilita di anticipo (almeno 20% del valore), stabilita lavorativa, andamento del mercato immobiliare locale, costi di manutenzione e tassazione. In termini finanziari, investire la differenza tra rata del mutuo e affitto puo generare rendimenti comparabili o superiori all'apprezzamento immobiliare in alcune citta.

I principali bonus casa sono: bonus ristrutturazioni per interventi di manutenzione straordinaria, ecobonus per interventi di efficientamento energetico, sismabonus per l'adeguamento antisismico, bonus mobili per l'arredo di immobili ristrutturati e bonus verde per la sistemazione di giardini e terrazze. Le aliquote e i massimali vengono aggiornati annualmente con la legge di bilancio.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente catastale della categoria dell'immobile: 160 per abitazioni (A/1-A/11 escluso A/10), 140 per uffici e magazzini, 80 per uffici A/10. Per la prima casa il valore catastale e la base imponibile per l'imposta di registro. Per l'IMU si applica l'aliquota comunale al valore catastale.

Prima dell'acquisto verifica: visura catastale e ipotecaria (assenza di ipoteche, pignoramenti), conformita urbanistica e catastale, certificazione energetica APE, stato degli impianti, bilancio condominiale e lavori deliberati, regolarita edilizia, eventuali vincoli (paesaggistici, storici), classe sismica dell'edificio. Un tecnico di fiducia puo effettuare una due diligence completa prima del compromesso.

La cedolare secca e un regime fiscale opzionale per i locatori di immobili abitativi che sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro con un'aliquota fissa: 21% per i contratti a canone libero, 10% per i contratti a canone concordato. Il locatore rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone. Conviene quando l'aliquota IRPEF marginale supera il 21% o il 10% per i canoni concordati.