Cedolare Secca sugli Affitti: Conviene? Aliquote, Requisiti e Calcolo

Guida alla cedolare secca: cos'e, aliquota 21% e 10%, requisiti, confronto con IRPEF ordinaria, modello RLI e quando conviene davvero.

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La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i proprietari che affittano immobili abitativi. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo con un'aliquota fissa. Non è sempre la scelta migliore: va valutata in base a reddito, canone e obiettivi del proprietario.

Cos'e la cedolare secca

E un regime di tassazione alternativo per i redditi da locazione abitativa. Paghi un'imposta sostitutiva fissa (21% o 10%) sul canone annuo, al posto di IRPEF + addizionali + imposta di registro + bollo. Il canone non si cumula con gli altri redditi ai fini IRPEF.

Le aliquote

21%: aliquota ordinaria, per contratti a canone libero (4+4)
10%: aliquota ridotta, per contratti a canone concordato (3+2) nei Comuni con tensione abitativa
La differenza e significativa: su un canone di 12.000 euro/anno, la cedolare al 10% fa risparmiare 1.320 euro rispetto al 21%

Cedolare secca vs IRPEF: il confronto

💡 Esempio pratico

Canone annuo: 10.000 euro, proprietario con reddito da lavoro 35.000 euro | CON IRPEF: reddito locazione tassato al 35-43% (aliquota marginale) = circa 3.500-4.300 euro + addizionali ~300 + imposta registro 1% (50 euro a carico proprietario) = ~3.850-4.650 euro | CON CEDOLARE 21%: 10.000 x 21% = 2.100 euro (e basta) | Risparmio: ~1.750-2.550 euro/anno | CON CEDOLARE 10%: 10.000 x 10% = 1.000 euro | Risparmio: ~2.850-3.650 euro/anno

Requisiti

Immobile a uso abitativo (categorie catastali A, escluso A/10)
Locatore persona fisica (non società)
Locatario persona fisica (per uso abitativo)
Contratto registrato
Rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione

Quando la cedolare NON conviene

Se hai un reddito basso (primo scaglione IRPEF al 23%): il risparmio e minimo o nullo
Se il canone e basso e le deduzioni IRPEF sono elevate: la cedolare non permette deduzioni/detrazioni sul reddito da affitto
Se vuoi l'aggiornamento ISTAT annuale: con la cedolare rinunci alla rivalutazione del canone
Per l'ISEE: il reddito da cedolare non entra nel reddito complessivo IRPEF, ma viene comunque considerato nel calcolo ISEE. Valuta l'impatto con un commercialista.

Calcola la tua cedolare

Usa il calcolatore cedolare-secca di Cifro per confrontare subito il regime sostitutivo con la tassazione ordinaria. Per una simulazione completa del carico fiscale, abbinalo a irpef-2026 e imu.

In sintesi

La cedolare secca conviene spesso quando hai aliquota IRPEF marginale medio-alta e vuoi semplificare la gestione fiscale. Prima di scegliere, valuta sempre l'effetto su canone, ISEE e margine netto reale.

Il mercato immobiliare italiano presenta caratteristiche molto diverse da regione a regione e da città a città. I prezzi al metro quadro variano enormemente: dalle grandi città come Milano e Roma dove superano i 3.000-5.000 euro al metro quadro, ai centri minori dove si possono trovare immobili a 500-1.500 euro al metro quadro. Questa variabilita rende fondamentale un'analisi accurata del mercato locale prima di qualsiasi operazione.

La rendita catastale e il parametro fiscale più importante per gli immobili in Italia. Viene utilizzata per calcolare l'IMU, la TARI, le imposte di successione e donazione, e il valore catastale per le compravendite. La rendita catastale è spesso molto inferiore al valore di mercato dell'immobile, il che rende il sistema del prezzo-valore particolarmente vantaggioso nelle compravendite tra privati per la prima casa.

⚠️ Disclaimer

Le regole sulla cedolare secca possono variare. Verifica la normativa aggiornata e consulta un commercialista per la tua situazione.

📚 Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – imposte sulla casa, cedolare secca, registro (agenziaentrate.gov.it)
• MEF – Dipartimento delle Finanze: IMU e tributi locali (finanze.gov.it)

Ultimo aggiornamento: 27 gennaio 2026

❓ Domande frequenti

Posso scegliere la cedolare in qualsiasi momento?

Puoi optare al momento della registrazione del contratto o nelle annualita successive. Puoi anche revocarla e tornare all'IRPEF.

Il conduttore ne beneficia?

Indirettamente si: con il canone concordato (cedolare al 10%) il canone e più basso. Inoltre, non deve pagare la sua quota di imposta di registro (1%).

La cedolare secca incide sull'ISEE?

Il reddito soggetto a cedolare non entra nel reddito complessivo IRPEF, ma viene comunque considerato nel calcolo ISEE (con una formula diversa). L'impatto può variare.

Posso applicarla agli affitti brevi?

Sì, la cedolare al 21% si applica anche agli affitti brevi (fino a 30 giorni), compresi quelli tramite piattaforme come Airbnb. Dal 2024 l'aliquota e al 26% per la seconda, terza unita in poi.